Как известно, собственник недвижимости, который приобрел свои метры в кредит, в связи с чем, оформляется ипотека, вправе погасить кредиторскую задолженность за счет средств материнского капитала.

Отсюда возникают вопросы, есть ли риски для покупателей недвижимости, если объект был в ипотеке и она погашена за счет средств материнского капитала? То же самое касается и объектов недвижимости, изначально купленных за счет средств материнского капитала.

Допустим, покупатель квартиры, ответственно подойдя к решению вопроса о покупке недвижимости, нашел квартиры, у которой имеется один собственник. Квартира изначально продавцом покупалась на кредитные денежные средства, соответственно, была оформлена в ипотеку. Ипотека была погашена своевременно, задолженности перед банком у продавца квартиры не было. Продавец квартиры предоставил покупателю весь необходимый пакет документов, в том числе свидетельство о праве собственности на объект недвижимости, а также другие документы, которые свидетельствовали, что жилое помещение готово к продаже. В квартире отсутствовали зарегистрированные лица.

Сделка купли-продажи недвижимости состоялась в назначенное время, и, после проведения необходимых процедур, покупателем было получено свидетельство о праве собственности на объект уже на свое имя.

К сожалению, после совершения сделки, то есть после передачи денежных средств продавцу недвижимости и оформления права собственности, покупателю стало известно, что продавец квартиры, погашая ипотеку, частично сделал это за счет средств материнского капитала и этот факт был скрыт от покупателя.

Можно только себе представить, какие мысли посетили покупателя недвижимости с учетом того, что у продавца были несовершеннолетние дети, права и интересы которых при использовании материнского капитала, должны быть учтены. Так, согласно действующему законодательству, заемщик при получении материнского капитала обязан переоформить недвижимость на всех детей в долях в течение шести месяцев после погашения ипотеки. В противном случае не будет исполнено нотариально заверенное письменное обязательство, копия которого предоставляется в Пенсионный фонд РФ.

Но, как показала практика, ранее данное письменное обязательство далеко не все собственники спешат выполнить, в том числе при наличии определенного умысла, что в конечном итоге крайне негативно может сказаться на интересах добросовестных приобретателей.

Для сведения только в прошлом году прокуратурой Переволоцкого района выявлено 3 факта не исполнения обязательств, что повлекло обращение прокурора в суд с требованием обязать собственника оформить доли в жилом помещении на детей. По результатам судебного рассмотрения исковые требования удовлетворены, в настоящее время исполнены. В январе 2015 года выявлено два подобных факта, по которым в суд направлены исковые заявления.

Возникает вопрос о том, кто может оспорить сделку купли-продажи? Прежде всего, оспорить продажу недвижимости может супруг продавца, если посчитает, что его права нарушены, так как продавцом не исполнено письменное обязательство о переоформлении недвижимости в долях на всех членов семьи. С этой целью супруг продавца недвижимости вправе обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением с требованием признать сделку купли-продажи недвижимости между продавцом и добросовестным приобретателем, которой в том числе нарушены права несовершеннолетних детей, недействительной.

Органы опеки и попечительства в соответствии со своими полномочиями, установленными ФЗ «Об опеке и попечительстве», вправе также оспорить сделку купли-продажи недвижимости, по результатам которой нарушены права несовершеннолетних детей.

Таким образом, у покупателя недвижимости, которая ранее продавцом приобретена с использованием средств материнского капитала, но не оформлена должным образом на всех членов семьи, есть достаточно оснований полагать, что вышеперечисленные лица обратятся в суд с целью признания договора купли-продажи недвижимости недействительным.

Покупатель недвижимости может потерять купленную квартиру, так как она по решению суда должна вернуться продавцу и быть оформлена в последующем на всех членов его семьи. В свою очередь продавец обязан вернуть покупателю недвижимости денежные средства, уплаченные ему за квартиру. Но, как правило, денег нет и в последующем, можно остаться без квартиры и длительное время ждать, когда денежные средства будут взысканы службой судебных приставов с продавца квартиры.

При покупке квартиры, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, необходимо посмотреть договор купли-продажи недвижимости, возможно, в нем есть упоминания о материнском капитале.

Покупателю недвижимости не удастся получить информацию из Пенсионного фонда РФ о том, на какие цели гражданином потрачены средства материнского капитала, но покупатель вправе просить продавца на сделку принести справку из Пенсионного фонда РФ касательно материнского капитала и целей его использования.

Кроме того, покупатель вправе просить у продавца недвижимости написать расписку о том, что материнский капитал не использовался для целей улучшения жилищных условий.

Если первоначально недвижимость приобреталась продавцом за кредитные денежные средства, то покупателю имеет смысл просить продавца запросить в банке справку о том, что при погашении кредиторской задолженности не использовались средства материнского капитала.

Самому покупателю в кредитной организации такую справку никто не даст в силу ограничений, установленных законом.

Других возможностей установить факт использования средств материнского капитала при покупке недвижимости или погашения кредита за счет капитала у покупателей в настоящее время нет.

Также необходимо учесть, что у продавца недвижимости есть возможность подделать необходимые справки, если есть изначальный умысел на не возврат денежных средств в результате признания сделки недействительной. В этом случае необходимо обращаться в правоохранительные органы с заявлением о совершении преступления, поскольку налицо признаки мошенничества.